实测教程”陕麻圈究竟可以开挂吗”其实确实有挂
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在近日举行的上海第五批供地中，大华集团以底价30.53亿元摘得上海青浦区QPS8-0101单元A18-12地块，成交楼面价为26843元/平方米，成为此轮土拍中唯一一家民营房企。
更早些时候，今年3月28日，在上海第三批供地中，大华集团以总价24.86亿元、溢价率32.31%、楼面价9.27万元/平方米的价格竞得静安区大宁地块，刷新了大宁地区的地价纪录。
也就是说，仅仅这两宗地大华集团就已耗资55亿元，这对于一家尚未上市的民营房企来说是一笔不小的数目。那么，大华集团何许来历？“补仓”上海背后其经营业绩如何？
从旧改盘转向公开拿地
说起大华集团，熟悉上海楼市的业内人士并不陌生。作为一家老牌房企，大华集团成立于1988年，是国内首批拥有房地产开发国家一级资质的开发企业，其前身是上海宝山区大场镇的镇办企业——上海市宝山区大场乡商品住宅开发公司。2002年，上海宝山区大场镇经济联合社将其持有的大华集团75%的股权，以及上海华翔房地产开发有限公司所持有的15%股权，转让给了金惠明等34名自然人股东。大华集团的特殊之处在于它原本是一家镇办企业，而后在企业化改制的浪潮中成为一家民营企业。
从大华集团起家来看，它是国内最早起步、最大规模的城市更新运营商之一，多年来专注“三旧”改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等。正是由于“旧改”起家，大华集团在上海有“旧改王”的称号，上海市区内有多个横跨多年、开发周期长的大盘都出自大华集团之手，如大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等大型社区项目。
作为大体量旧改大盘的操盘者，大华集团凭借旧改大盘吃了上海房价多年大涨的红利，积累了相对丰厚的家底。但是，随着旧改盘逐渐开发殆尽，近年来，大华集团也不得不转向公开市场拿地。
2019年，大华在上海拿下10宗地块，成为当年拿地面积和金额的双料冠军，新增拿地金额达到327亿元；2022年，其又以48.8亿元的价格竞得了上海嘉定安亭镇和宝山顾村的地块；2023年，大华以47.35亿元的权益拿地金额，在上海年度拿地金额榜上排名第15位；2024年，在上海拿地榜前20名中，大华也是少数在央国企中突围的民企之一。
不过，从拿地顶峰时期到现在，也可以看出大华在上海拿地金额逐步“缩水”，因为，上海的地实在是太难拿了——一方面，上海作为一线城市，市场基础好，项目销售去化有保障，利润空间也相对充足，这也使得全国实力开发商纷纷到上海来抢地，尤其是央国企，这就使得上海地价“水涨船高”；另一方面，上海市中心地块起始价往往较高，从资金门槛就限制了中小型房企的入场。
业绩缩水、承压
除了拿地端的压力外，大华地产更多的压力来自销售端。克而瑞数据显示，2024年，房企在上海的销售业绩排名中，中海地产、保利发展、招商蛇口位居前三位，销售额分别为595.9亿元、366.9亿元和353.9亿元；而原先在上海市场位居前10名的大华集团跌到了第15位，年销售额为112.6亿元，相比于2022年已经缩水一半了。
另据克而瑞统计，2024年，大华集团全口径销售额为297.7亿元，在全国房企中位列第34位。今年1-5月，大华集团的全口径销售额为109亿元，排名位居第30位。
回顾过往4年，大华集团的销售额从2021年的559.9亿元下降到了去年的297.7亿元；上海地区的销售额也从216.67亿元下降到了112.6亿元。
大华集团近4年在全国及上海地区的销售额
新京报贝壳财经记者根据公开资料整理。
从上海市场来看，大华集团在售项目的去化情况如何？
作为大华在上海当前规模最大的项目，主打“星曜系”产品线的上海星曜位于闵行、奉贤交界处，自从2023年12月开盘至今已经推盘多次，据网上房地产数据，该项目总共推出了1729套房源，从2023年12月至今已售出1416套房源，去化率约为八成。
位于宝山区的大华公园柏翠尽管位置更优，但该项目自2024年9月开盘至今共推出834套房源，售出381套，去化率尚且不足一半。
此前，由于大华集团旗下旧改项目多在宝山，其曾有“宝山地主”的称号，但随着近年来大华拿地步伐减缓，宝山区更多知名项目出自外来房企之手。比如，从大华公园柏翠的竞品来看，中环金茂府首开去化率达到87%；中环置地润府首开触发积分，二期去化率高达97%，现已售罄，与这些项目相比，大华公园柏翠的去化节奏就相对较慢了。
亟须品质转型
值得一提的是，虽然已在上海滩摸爬滚打多年，但近年来大华集团旗下的不少项目陷入了维权。比如，旗下原先热销的大华紫樾府因外立面品质等问题被业主维权；大华公园城市的业主也曾因项目降标等问题多次进行维权。这些已经交付或即将交付的项目陷入维权，或也影响着大华集团在售项目的去化。
由此来看，在对产品品质更为挑剔的上海市场，大华集团想要华丽转身，就需要一场品质硬仗。
今年3月，大华集团高溢价夺地杀入了静安区大宁板块。大宁板块是近些年上海炙手可热的新板块，诞生了大宁金茂府、静安府、仁恒静安世纪等多个改善型新盘，也是北区改善人群置业的集中板块之一。目前，金茂府、静安府等小区的二手房单价都上了10万+，部分房源挂牌单价也达到了15万+。
在改善盘云集的大宁，大华集团是否能拿出足够匹配市场品质的楼盘呢？
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